• Restaurant

skype 30   facebook 30   twitter 30  

Banner Dies und Das


13. INDERT- oder IBR- oder Fiscal-Land

Diese Begriffe klingen gut, wichtig und - sie werden überlesen. Bei Übersetzungen werden sie i. d. R. so übernommen, so daß die Bedeutung zunächst (in vielen Fällen für immer) im Dunkeln bleibt. Dennoch hängt vom Verständnis ab, ob Sie blind oder zumindest in Kenntnis der Risiken handeln.

Früher IBR (Instituto de Bienestar Rural), heute INDERT (Instituto Nacional de Desarrollo Rural y de la Tierra) sind bzw. waren staatliche paraguayische Behörden, die unter anderem mit der Zusprechung von Ländereien an berechtigte Personen befaßt sind.

Wir wollen das hier nicht in aller Ausführlichkeit und abschließend behandeln.
Nur so viel: Paraguayer können sich unter gewissen Umständen vom Staat Ländereien, die sie schon lange bewirtschaften, zusprechen und einen entsprechenden Eigentumstitel ausstellen lassen. Diese Berechtigung kann gegeben oder konstruiert sein.

Deutsche können das nicht.

Da der Staat das Land zuspricht, um den Menschen Heim und Hof als Grundlage zur Versorgung der Familie zu geben, wird das kostenlose Land mit einem Verkaufsverbot belegt, das früher für 5 Jahre, aktuell für 10 Jahre gilt. Während dieser Zeit kann ein IBR- bzw. INDERT-Grundstück nicht überschrieben werden, d. h. im Grundstücksregister kann keine Auflassung erklärt werden, und es kann im Register nicht den Besitzer wechseln. Derjenige, dem das Land von der INDERT zugesprochen wurde, bleibt im Register (und das zählt) bis zur Umschreibung (diese kann frühestens nach 10 Jahren erfolgen) EIGENTÜMER. Das ist schon mal Fakt.

Verkäufer (Paraguayer kennen häufig die rechtlichen Implikationen insbesondere für Ausländer nicht; wir sprechen also i. d. R. von Deutschen, die solche Grundstücke weiterverkaufen möchten) versuchen  häufig, diesen Umstand zu relativieren und mit der gängigen Praxis zu erklären, die von allen Anwälten beschrieben und abgenickt wird und die allein es möglich macht, solche Grundstücke vor Ablauf der Sperrfrist zu erwerben.

Korrekt! Gängige Praxis und problemlos, so lange sich beide Parteien daran halten. Gleichzeitig aber auch ungesetzlich und somit - ich bin kein Anwalt, wage es aber einmal als subjektive Meinung in den Raum zu stellen - nichtig, wenn der zu Grunde liegende Vertrag angefochten wird.

Man behilft sich beim Kauf also, indem Privatverträge (auch vor dem Notar) geschlossen werden, die jedoch nur die beiden Parteien binden. Es gibt zwei Exemplare des Vertrages (Verkäufer und Käufer), und der Notar behält keine Kopie. Es erfolgt keinerlei Eintragung in irgendein Buch oder Register.

Insofern, sie hören den Hasen schon hoppeln, könnte der Verkäufer zunächst einmal das gleiche Grundstück mehrfach verkaufen, und niemand bekäme es mit, bevor sich nicht zwei Eigentümer mit Privatverträgen präsentieren und der Rechtsstreit beginnt. Egal, wie es ausgehen mag. Dieser Rechtsstreit wird viel Geld kosten, Jahre dauern und Ihnen die Nerven rauben. Zudem kann das Leben auf dem Grundstück, vermutlich in der Nachbarschaft der restlichen Familie des Verkäufers, ab jetzt recht unangenehm werden.

Zur Erinnerung: der Verkauf von IBR- bzw. INDERT-Land vor Ablauf der Sperrfrist ist gesetzlich verboten. Wo glauben Sie, in einem solchen Fall jetzt rechtlichen Beistand zu finden und Recht zugesprochen zu bekommen, wenn Sie einen Vertrag in der Hand halten, der geltende Gesetze (die privatvertraglichen Vereinbarungen natürlich vorgehen) gebrochen hat?

Insofern wage ich mal, zaghaft zu überlegen, ob solche Privatverträge ggfls. nichtig und anfechtbar sind, und Käufer nun sehen können, wo und von wem sie ihr Geld zurückerhalten, das vermutlich längst in eine Camioneta, eine Geliebte oder anderes Spielzeug investiert wurde.

Sie brauchen noch nicht durchatmen. Damit sind wir noch nicht am Ende. Diese Kaufverträge binden die Vertragsparteien. Wenn der Verkäufer verstirbt, bevor das Grundstück im Register umgeschrieben werden kann (nach 10 Jahren), geht das Grundstück in die Erbmasse ein (das Gericht fragt automatisch die Register ab).
Ihr Privatvertrag bindet den/die verstorbenen Verkäufer, nicht die Erben, und anders lautende  Klauseln sind nichtig. Sie können privatvertraglich niemandem gesetzliche Rechte aberkennen. Das gilt - für Spitzfindige - auch für Vereinbarungen über Nießbrauchrechte, etc.

Nach paraguayischem Recht kann niemand über seinen Tod hinaus bindende Verfügungen für andere (z. B. die gesetzlichen Erben) treffen.

Sicher! Auch ich weiss, daß dies die gängige Praxis in PY ist, um IBR- und INDERT-Grundstücke vor Ablauf der Sperrfrist zu verkaufen (die Übertragung im Register erfolgt dann immer nach Ablauf der Frist, wenn vorher keine Verlängerung der Sperrfrist verfügt wird, wenn das Grundstück nicht in die Erbmasse eingeht, wenn Dritte keinen Einspruch einlegen, etc.).

Daher sollte man zumindest wissen und in der Theorie auch einmal durchdenken, wie die eigene Rechtslage (als Ausländer in PY) im Falle eines Falles eigentlich aussieht, wenn man IBR- oder INDERT-Grundstücke vor Ablauf der Sperrfrist unter Umgehung der gesetzlichen Vorgaben erwirbt und der Partner die nicht gesetzlich gedeckte Hilfskonstruktion entgegen anfänglicher Zusagen dann doch nicht einhält.

Als "Fiscal"-Land werden übrigens jene Grundstücke bezeichnet, die noch über keine Grundstückstitel verfügen (s. oben). Hier können berechtigte Paraguayer (!) bei der INDERT die Ausstellung eines Titels auf ihren Namen beantragen.

Auch hier gibt es Konstruktionen, wo Deutsche Interessenten einen paraguayischen Strohmann vorschieben, damit dieser zunächst auf seinen Namen das Staatsland reklamiert und gleichzeitig "per Privatvertrag" die Verpflichtung eingeht, das Land dann später auf den schlitzohrigen Deutschen zu übertragen. Wieder: ich bin kein Anwalt, aber Sie werden mir Recht geben, daß auch diese elegante Konstruktion eine bedenkliche Schieflage hat. Die Gründe sind die gleichen wie oben.

Das ganze Problem entsteht nicht, wenn Sie diese Grundstücke nach Ablauf der Sperrfrist erwerben. Wenn Sie Glück haben, ist diese schon abgelaufen, oder es fehlen bis dahin nur einige Monate. Wer nicht warten kann oder will, läßt sich (falsch oder nicht abschließend) "beraten" und schließt Privatverträge. Die damit verbundenen Risiken habe ich oben im Ansatz darzustellen versucht. Glauben Sie bitte nicht, daß ein/e Notar/in Sie derart umfassend über mögliche Risiken und Folgen aufklärt. Schon gar nicht, wenn Sie nicht danach fragen und noch viel weniger, wenn Sie die Sprache nicht sprechen und keinen unabhängigen Übersetzer dabei haben (der Verkäufer als Übersetzer hat keine Verpflichtung und auch kein allzu großes Interesse, das Thema auszuweiten!!!).

Natürlich, wird man Ihnen sagen, kann man einen Privatvertrag mit dem Inhalt abfassen, den Sie sich erträumen, wenn der Vertragspartner dem zustimmt.

Was interessiert es einen Anwalt oder Notar, ob die Regelungen in der Zukunft dann Bestand haben und durchsetzbar sind? Das ist IHR Problem und für den Anwalt ggfls. ein neuer Auftrag.

Da die Problematik und die Formen der Umgehung der gesetzlichen Vorgaben dem Gesetzgebenden sehr wohl bekannt sind, wurde eine verschärfte Anweisung an die Notariate erlassen, die es bei Strafe verbietet, solche Verträge zu siegeln. Wenn Sie also einen dieser angesprochenen Privatverträge vor einem Notar abschliessen, wissen Sie bereits, warum dieser Vertrag weder das Siegel noch die Unterschrift des Notars tragen wird. Es wird auch keine Beglaubigung der Unterschriften (certificación de firmas) erfolgen. Sie erhalten bestenfalls eine notariell beglaubigte Kopie des Vertrages, denn damit bricht der Notar kein Recht. Er bescheinigt nur, dass die Kopie mit dem Original übereinstimmt. Seine Mitwirkung ergibt sich aus keinem Detail, und er verleiht dem Dokument auch keinen "öffentlichen Glauben". Sie könnten sich nun die Frage stellen, warum man dann überhaupt zum Notar geht. Ganz einfach: damit dem ganzen Zauber der Anschein der Seriosität verliehen wird. Allerdings könnte die Ungesetzlichkeit offensichtlicher gar nicht zu Tage treten, oder?

Was interessiert es heute einen Verkäufer in Aussicht vieler Millionen, ob er (ohnehin unwirksam) auf verfassungsmäßige oder gesetzliche Rechte verzichtet? Man hat ihm schon gesagt, daß man das sowieso alles wieder kippen könnte.....

Sie werden also auf eine knappe Frage die knappe Antwort erhalten, daß es ginge. Geht ja auch, wenn und so lange alle mitspielen. Eigentlich bräuchten Sie dann auch gar keinen Vertrag, oder? Stimmt. Ein nichtiger Vertrag ist ja auch so gut wie keiner.

Informieren Sie sich also bitte bei einem erstens seriösen!, zweitens unabhängigen! und drittens Fachmann!, was Sie im Falle eines Falles vor Gericht auch tatsächlich mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit durchsetzen könnten bzw. was im Einklang mit den Gesetzen steht, falls Sie das Pech haben, dass Ihr Vertragspartner sich dann doch nicht an die Klauseln der privaten Vereinbarung halten will, und was reine Makulator, Wunschdenken und Balsam für Ihre Nerven ist.


Schreiben Sie uns!

Rufen Sie uns an!

restaurant 424

Für Bestellungen oder Anfragen

Telefon: 0984 - 405.232

eMail: info@schwarzwalddoerfle.com

Aus unserer Küche

Menü
Empanadas
Herbert